Asset Management

Betreiberverantwortung: Was genau ist das und wo ist sie geregelt?

Wenn es um das Haftungsrisiko von Immobilien geht, fällt schnell das Wort „Betreiberverantwortung“. Wo ist diese Verpflichtung definiert, wen betrifft sie und was ist konkret zu tun?

Mit solchen Fragen beschäftige ich mich als Asset Manager seit Jahren. Aus Fachpublikationen und Gesprächen mit Kollegen habe ich folgenden Überblick zusammengestellt. In diesem Beitrag geht es vor allem um Gebäude mit umfangreichen technischen Anlagen und hohen Brandschutzanforderungen wie z. B. Hotels, Sozialimmobilien und andere Sonderbauten.

Rechtliche Grundlagen

In keinem Gesetz findet man die Begriffe „Betreiberverantwortung“ oder die verwandte „Verkehrssicherungspflicht“. Sie erscheinen nur in der Rechtsprechung. Dabei stützen sich die Gerichte vor allem auf die allgemeine Schadensersatzpflicht nach § 823 BGB und auf die Haftung des Grundstücksbesitzers nach § 836 BGB. Ausserdem steht in jeder Bauordnung sinngemäß die folgende Regelung: „Bauliche Anlagen sind so anzuordnen, zu errichten, zu ändern und instand zu halten, dass die öffentliche Sicherheit und Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit und die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht gefährdet werden“ (in § 3 der Bauordnung NRW 2018).

Um die genannten Gefahren zu minimieren, ist ein verantwortungsvoller Betrieb von Gebäuden mit allen technischen Anlagen erforderlich. Zu diesem Zweck existieren eine Vielzahl von Regelungen aus unterschiedliche Quellen:

 

Die Gesetze, Verordnungen, Technischen Regeln und Richtlinien privater Verbände bilden eine zusammenhängende Regelungskulisse. Wobei der Gesetzgeber die übergeordneten Ziele formuliert und die technischen Details den unterschiedlichen Fachausschüssen und Verbänden überlässt. Denn diese können neue technische und wissenschaftliche Erkenntnisse viel schneller erfassen und einarbeiten. Mit sogenannten „Technikklauseln“ wird in Gesetzestexten auf die privaten Regelungsquellen verwiesen. Davon die wohl bekannteste ist der Verweis auf die „allgemein anerkannten Regeln der Technik“.

Was einen einfachen Überblick erschwert ist, dass die verpflichtete Person in diesen Quellen unterschiedlich bezeichnet wird: Die Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) spricht von „Arbeitgeber“, die Technische Regel Arbeitsstätten (ASR) nennt ihn „Unternehmer“ und seit Juni 2023 steht in der Trinkwasserverordnung endlich der „Betreiber“ und nicht mehr der „Unternehmer oder sonstiger Inhaber“ abgekürzt als „Usl“. Alle diese Bezeichnungen beziehen sich auf die Person, die letztendlich verantwortlich ist, den Betreiber.

Unter die Betreiberverantwortung fällt auch ein Teil der Pflichten aus dem Arbeitsschutz. Dies betrifft zum Beispiel sämtliche Aufzüge. Diese gelten gemäß BetrSichV als Arbeitsmittel und sind in bestimmten Fristen zu prüfen. Praktisch liegt diese Pflicht beim Vermieter, möglicherweise auch beim alleinigen Mieter oder Nutzer einer Immobilie.

Betreiberhaftung

Falls es bei einem Unfall zu einem schweren Personenschaden kommen sollte, wird sich die Staatsanwaltschaft einschalten. Dann muss der Betreiber nachweisen, wie weit er seiner Betreiberverantwortung nachgekommen ist. Dafür ist eine möglichst vollständige Dokumentation die beste Grundlage.

Rolle des Betreibers

Betreiber ist in erster Linie der Eigentümer einer Immobilie. Dieser kann eine natürliche oder juristische Person sein. Wenn eine Immobilie nur einen einzigen Mieter oder Nutzer hat, werden diesem häufig umfangreiche Pflichten übertragen. Dies sollte im Mietvertrag bzw. in der Nutzungsvereinbarung ausdrücklich und ausführlich vereinbart werden. Es ist auch möglich, Betreiberpflichten auf einen externen Dienstleister, z. B. einen Asset Manager, zu übertragen. Auch dies sollte ausführlich vertraglich geregelt werden. Man findet diesen Fall häufig, wenn der Eigentümer im Ausland ansässig ist und mit den nationalen Regeln und Gesetzen nicht vertraut ist. Auch wenn der Eigentümer bestimmte Betreiberpflichten an Dritte delegiert, muss er diese in geeigneter Weise überwachen. Eine vollständige Befreiung von der Betreiberverantwortung durch Delegation an Dritte ist nicht möglich. Dazu hat die Rechtsprechung den Tatbestand des Organisationsverschuldens entwickelt. Danach muss ein Inhaber von Betreiberpflichten eine geeignete Organisation schaffen, die sicher stellt, dass die Betreiberpflichten vollständig berücksichtigt und auch tatsächlich erfüllt werden.

Wer im Einzelfall als Betreiber gilt, ergibt sich aus den konkreten Eigentumsverhältnissen, Mietverträgen, Nutzungsvereinbarungen und Verträgen mit externen Dienstleistern.

Die Richtlinie GEFMA 190 definiert den Betreiber nach dem bestimmenden Einfluss auf den Betrieb der Immobilie unter Berücksichtigung rechtlicher, wirtschaftlicher und tatsächlicher Umstände. Als beauftragter Betreiber benötigt man also neben einem klaren Auftrag auch die erforderlichen Mittel, Fachkenntnisse und Weisungsbefugnisse bzw. eigenes Personal.

Praktische Umsetzung

Das folgende praktische Vorgehen zur Wahrnehmung der Betreiberverantwortung hat sich nach meiner Erfahrung als Asset Manager bewährt:

 

Bei Fragen zu diesen Themen, bei der Umsetzung einer geeigneten Organisation und bei der Beseitigung von Mängeln helfe ich gerne weiter. Ich bin kein Jurist und erteile keine Rechtsberatung. 

Die Inhalte dieses Beitrags habe ich unter anderem aus folgenden Quellen recherchiert:

– Hans-Thomas Damm und Hartmut Hardt, Verkehrssicherungspflichten in der Immobilienwirtschaft, 5. Auflage (2021)
– Jörn Krimmling (Hrsg.), Altas Gebäudetechnik, 3. Auflage (2021)
– Stefan Plesser, Qualitätsmanagement in der Gebäudetechnik (2020)
– Mark Seibel, Baumängel und anerkannte Regeln der Technik (2009)
– Richtlinie GEFMA 190: Betreiberverantwortung 2.0 im Facility Management (2023)
– Richtlinie GEFMA 310: Vorschriften, Technikklauseln und Konformitätslevel im FM (2023)
– https://www.gesetze-im-internet.de
– https://www.dguv.de
– https://www.dvgw.de
– https://www.gefma.de
– https://www.amev-online.de